本项目是下一步编制沪宁城际铁路常州站周边地区控制性详细规划的前期研究之一，需要重点解决的问题包括：沪宁城际铁路常州站周边地区的功能定位、开发规模、方案策划和实施建议等。

1．功能定位 

在分析城市的发展机遇与需求、研究城市功能分工、分析周边已有服务设施、分析沪宁城际铁路沿线其他站点情况、研究相关理论和借鉴相似案例等基础上，确定功能定位为：展现常州城市风貌的主要窗口；城市综合商贸区。主要功能包括高档商业、特色商业、餐饮、休闲娱乐、宾馆、旅游服务、公共服务、公寓、中高档住宅等。

2．开发规模

从案例借鉴、实际需求和经济平衡等角度对开发规模进行了预测。

1) 案例借鉴：开发强度方面，平均容积率不宜大于4，住宅容积率不宜大于3；功能配比方面，以商业、办公为主导功能的地区，住宅和公建约各占一半比较合适。

2) 实际需求：商业存在大于等于30万平方米的规模性需求和现代商业业态等结构性需求，但商务办公的需求不确定性较强！

3) 经济平衡：除政府平衡拆迁和基础设施建设成本并按基准地价收取土地出让金外，兼顾开发商赢利的需求，测算得开发总量需达到150-200万m²才能实现经济平衡，且公建总量不宜低于35万m2。

3．空间布局

功能分区：包括站前交通功能区、商业公建带、商住混合区、高档公寓区和中高档居住区。

道路交通系统：形成格网状的道路系统。在公建集中地区形成连贯的步行系统；在人流密集区设置集散广场；停车问题主要通过地下停车解决。

绿化景观系统：以站前广场为中心；通过景观轴线和视觉走廊增强站前广场的向心性。居住区采用居中布置景观走廊，两侧布置绿化节点的模式。

开发时序：分三期进行拆迁与开发。一期以站前路以南的站前广场周边为主，二期以站前广场正对区域及规划区北部地区为主，三期以规划区南部地区为主。

4．开发策略

1) 尽量整体拆迁，降低远期成本；

2) 基础设施先行，提高开发价值；

3) 规划弹性控制，应对开发弹性。

5．相关政策

建议研究制定拆迁激励、开发激励和经营激励等激励政策。鼓励居民快速拆迁，制定社会保障、就业等配套政策；初始阶段鼓励大公司介入，鼓励大项目整体开发，鼓励多提供公共空间和公共设施；鼓励商业进行“持有型物业”经营，提高商业的档次和可持续经营。

6．与控规衔接

将研究成果分成两大类：一类建议在控规中严格落实；另一类建议在控规中参考借鉴。既要求控规落实已达成共识的刚性内容，也为控规编制留足弹性空间。